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Aktuell
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Aktuelle Urteile aus der Rechtsprechung

Kündigung wegen Mietrückstand
26.01.2018 19:00 (598 x gelesen)

Kündigung wegen Mietrückstand wird nur bei vollständiger Zahlung unwirksam

Eine Kündigung eines Vermieters wegen Zahlungsrückstands seines Mieters wird nur dann unwirksam, wenn der gesamte Rückstand innerhalb einer in § 569 BGB gesetzlich geregelten Frist ausgeglichen wird. Teilzahlungen können die Unwirksamkeit einer solchen Kündigung nicht bewirken. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2017 klar.



In der Praxis kündigen viele Vermieter ihren Mietern wegen einem Mietrückstand. Im entschiedenen Rechtsstreit hatte ein Mieter 1999 eine Zwei-Zimmer-Wohnung für monatlich 386,96 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 93,- €, insgesamt also 479,96 € pro Monat, angemietet. Wegen eines Mangels minderte der Mieter später die Miete um 5% und zahlte nur noch 455,56 € monatlich. Im Februar 2015 zahlte der Mieter dann ohne erkennbaren Grund abweichend nur 407,96 € und im März 2015 verspätet 402,96 €. Deshalb erklärte der Vermieter am 16. März 2015 schriftlich eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Der Mieter glich den Zahlungsrückstand für die Monate Februar und März 2015 auch später nicht aus. Der Mieter war zudem der Ansicht, dass die Kündigung rechtswidrig war. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Mit Erfolg! Der BGH verurteilte den Mieter zur Räumung. Nach Ansicht des höchsten deutschen Zivilgerichts war der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB unproblematisch erfüllt. Da der Mieter den Rückstand auch später nicht vollständig getilgt hatte, bestand das Kündigungsrecht fort. Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Fortsetzung eines Mietverhältnisses Ihnen als Vermieter unzumutbar, wenn sich Ihr Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mindestens einer Monatsmiete und einem Cent in Verzug befindet. Dann sind Sie als Vermieter allein wegen des Mietrückstands zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Interessen Ihres Mieters werden durch das Mietrecht dann geschützt, wenn er den Rückstand vollständig ausgleicht. Der BGH stellte klar: Nur wenn ein vollständiger Ausgleich eines Mietrückstands erfolgt, wird Ihnen als Vermieter zugemutet, das Mietverhältnis mit dem bereits gekündigten Mieter fortzusetzen. Dabei ist die Frist des § 569 BGB zu beachten. Spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Klage müsste Ihr Mieter den Rückstand vollständig ausgleichen. Durch Teilzahlungen wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht unwirksam (BGH, Urteil v. 27.09.17, Az. VIII ZR 193/16).


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